Reforma Tributária e a tributação sobre imóveis destinados à venda e locação

A reforma tributária trouxe mudanças significativas na forma de tributação aplicada aos imóveis utilizados para venda ou aluguel. Atualmente, pessoas físicas recolhem Imposto de Renda (IR) apenas sobre o valor efetivamente recebido de aluguel, seguindo a tabela progressiva que varia de 7,5% a 27,5%. Já as pessoas jurídicas podem optar pelo regime do lucro presumido, com carga média entre 11% e 14% sobre essa mesma receita.

O Regulamento do Imposto de Renda, em seu artigo 41, §1º, já prevê que, em casos de cessão gratuita de imóveis, o Fisco pode considerar um rendimento presumido de 10% sobre o valor venal do bem ou sobre o valor utilizado no cálculo do IPTU, ainda que não exista contrato de locação.

Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que institui o IVA Dual (CBS e IBS), essa presunção ganha ainda mais relevância.

Presunção de rendimento e efeitos da reforma

O artigo 4º da LC 214/2025 estabelece que operações sem cobrança podem ser tributadas, enquanto o artigo 5º reforça a incidência de CBS e IBS sobre:

• fornecimento gratuito ou por valor inferior ao de mercado de bens e serviços, nos casos previstos em lei;

• demais operações não onerosas ou a preços abaixo do mercado realizadas entre partes relacionadas.

Na prática, isso significa que, mesmo sem receita efetiva, a cessão gratuita de imóveis pode ser considerada como aluguel presumido, sujeitando-se não apenas ao IR, mas também à CBS e ao IBS, desde que o cedente se enquadre como contribuinte desses tributos.

Transferência de imóveis para holdings

Com a aproximação da implementação do IVA Dual, muitas pessoas físicas vêm transferindo imóveis para holdings patrimoniais com o objetivo de reduzir a carga tributária sobre os aluguéis, já que, para pessoas jurídicas, ela se mantém em patamares menores.

Entretanto, essa estratégia não elimina o risco da tributação presumida. Caso os imóveis sejam cedidos gratuitamente ou por valores abaixo do mercado, haverá a possibilidade de incidência da CBS e do IBS sobre a receita presumida.

Além disso, a Receita Federal deve intensificar a fiscalização dessas operações, levando em conta também os custos de transferência, como ITBI, ITCMD, ganho de capital, IPTU e emolumentos cartorários.

Comparativo de carga tributária antes e depois da reforma

• Pessoas físicas: a alíquota máxima do IR sobre aluguéis sobe de 27,5% para 35%. Na cessão gratuita, a presunção de 10% sobre o valor venal pode gerar cobrança de IR e, em algumas situações, também de CBS e IBS.

• Pessoas jurídicas: a carga, antes entre 11% e 14%, pode alcançar 19%. Isso inclui a possibilidade de tributação sobre receitas presumidas em cessões não onerosas ou com valor inferior ao de mercado.

  
  

Vedação ao aproveitamento de créditos

Outro ponto relevante é a proibição do uso de créditos relacionados ao imóvel cedido gratuitamente. O artigo 57, §5º, da LC 214/2025, determina que não poderão ser aproveitados créditos da CBS e do IBS em situações de fornecimento sem cobrança ou a valor reduzido para sócios, administradores, empregados ou familiares até o terceiro grau.

Essa restrição eleva o custo tributário das cessões gratuitas, pois além da tributação presumida, a empresa perde o direito de aproveitar créditos relacionados ao bem.

Custos adicionais envolvidos na gestão patrimonial

Na análise patrimonial, além da tributação presumida, devem ser considerados:

• ITBI – aplicável na transferência de imóveis, exceto em casos de integralização de capital social;

• ITCMD – incidente em heranças ou doações, com possibilidade de reduções em situações específicas;

• IPTU – automaticamente transferido ao novo proprietário;

• Emolumentos cartorários – necessários para registrar as operações de transferência.

  
  

Contratos formais como medida preventiva

Para reduzir riscos, especialistas recomendam a formalização de contratos de locação com cobrança a valores de mercado. Essa prática pode:

• evitar a aplicação da presunção de 10% do IR sobre o valor venal;

• afastar a incidência de CBS e IBS sobre cessões gratuitas (alíquota aproximada de 7,95%);

• preservar o direito ao crédito de custos e despesas relacionados ao imóvel.

Com a reforma tributária, a tributação da cessão gratuita de imóveis se tornou mais complexa. Embora a constituição de pessoas jurídicas patrimoniais continue sendo uma opção interessante em muitos casos, o risco da tributação presumida e a impossibilidade de aproveitamento de créditos exigem planejamento detalhado.

A chave está em alinhar a estratégia de gestão patrimonial ao novo ambiente fiscal, garantindo contratos formalizados e cumprimento rigoroso da legislação, de modo a evitar contingências e preservar a segurança jurídica.